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营改增后房企获减税红利房价会不会降

2019年04月26日 栏目:租房攻略

“营改增”后房企获减税红利 房价会不会降?“我”看营改增对于房地产业纳入营改增试点范围,我的很多朋友都很关心。因为房地产业税负的变化

“营改增”后房企获减税红利 房价会不会降?

“我”看营改增

对于房地产业纳入营改增试点范围,我的很多朋友都很关心。因为房地产业税负的变化,有可能会影响房价。作为企业老板,我们考虑的还有经营策略的改变。

“我”是谁

我是成都一家房地产开发公司的老板。我关心营改增后,公司的税负会怎么变化,我周围的人关心会不会影响到房价。

政策干货

房地产业将适用11%的增值税税率

计算增值税额的时候,开发商支付的土地价款可以从销售额中扣除

销售老房地产项目,以及一般纳税人出租现有不动产,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税

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税负如何变?

计算增值税额可扣除土地价款

营改增后,房地产业将适用11%的增值税税率,而目前营业税税率为5%。跟其他纳入营改增的行业一样,乍一看,税率上涨这么多,吓一跳。由于营业税是基于全额征税,而增值税是基于增值额征税,且对于部分成本可以进行进项税抵扣,所以单纯比较新老税率没有意义。

房地产业成本中最大的一块是土地成本,以成都的平均水平为例,要占到营收的四成到五成,因此,土地价款能否抵扣或在计算时扣除,成为关键中的关键。最近,房地产业如何征收增值税细则出台,向政府部门支付的土地价款可以从销售额中扣除。我长舒一口气,看来行业税负“只减不增”不是难事。

以一套价值百万元的住宅为例,土地价款、建筑安装成本、毛利三项大概分别占50万元、30万元和20万元。原先按5%缴纳营业税,税金就是5万元。

以后征收增值税,税率为11%,国家规定销售额中不含土地价款。这样一算,所以这套房子的销售额是(100万元-50万元)/(1+11%)=45万元。那么销项税额就为45万元×11%=4.95万元。而另一大块成本就是建安部分,核算进项税额就为30万元/(1+11%)×11%=2.97万元。销项税额减进项税额后税金还不到2万元。

当然,税负也不一定都能降低这么多。我跟做建筑业的朋友聊过

营改增后房企获减税红利房价会不会降

,他们抵扣有些困难,工程造价也会上涨,所以传导到我们这儿的建安成本可能会上升。但总体来说,我们还是比较乐观。

还有一点,我们企业规模不大,财务上对营改增的准备还不够充分,按规定,我们还可以选择一些过渡性政策。

财税部门规定,一般纳税人销售老房地产项目,以及一般纳税人出租现有不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计税。这意味着房地产企业的老项目可以适用和营业税同样的税率,等到销售2016年5月1日后取得的或新开发的房地产项目才适用于11%的增值税率。